Du hast eine Immobilie im Blick, aber das Ersparte reicht nicht für die 20 Prozent Eigenkapital, die deine Bank sehen will? Die durchschnittliche Darlehenssumme in Deutschland lag im Dezember 2025 bei 282.829 Euro¹. Und die wenigsten Haushalte haben mal eben 60.000 Euro plus Nebenkosten auf dem Konto.

Bei der Suche nach einer Lösung begegnen dir schnell drei Begriffe, die scheinbar dasselbe meinen: „ohne Eigenkapital“, „ohne Anzahlung“ und „ohne Sicherheiten“. Wer sie verwechselt, rechnet falsch, und das kann teuer werden. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro liegen zwischen einer klassischen Finanzierung und einer Vollfinanzierung rund 924 Euro pro Monat. Über zehn Jahre sind das etwa 110.000 Euro.

In diesem Artikel erfährst du:

• Was „ohne Eigenkapital“, „ohne Anzahlung“ und „ohne Sicherheiten“ jeweils wirklich bedeuten.

• Welche Mythen zu diesem Thema kursieren und welche davon stimmen.

• Was eine Finanzierung ohne Eigenkapital konkret kostet, durchgerechnet an einem Beispiel.

• Wie viel Immobilie du dir mit deinem Einkommen realistisch leisten kannst.

• Welche Voraussetzungen Banken prüfen und was als Eigenkapital-Ersatz zählt.

• „Ohne Eigenkapital“ heißt nicht „ohne Sicherheiten“. Die Bank sichert sich immer über die Immobilie ab, per eingetragener Grundschuld im Grundbuch.

• Es gibt zwei Modelle: Die 100-Prozent-Finanzierung deckt den Kaufpreis, die 110-Prozent-Finanzierung zusätzlich die Kaufnebenkosten von 5,5 bis 12,5 Prozent².

• Der Preis ist der Zins. Eine Vollfinanzierung kostet 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte mehr als eine Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital³.

• Meist fehlt dazu nicht alles, sondern nur ein Teil. Diese Lücke lässt sich gezielt schließen, oft günstiger, als die ganze Finanzierung teurer zu machen.

Ja, aber unter klaren Bedingungen. Banken vergeben eine Vollfinanzierung, wenn Einkommen, Bonität und Immobilie überzeugen: ein hohes, gesichertes Einkommen, eine einwandfreie Schufa und ein werthaltiges Objekt in guter Lage. Der Preis dafür ist ein spürbarer Zinsaufschlag. Ohne eigenes Geld ist es also nicht unmöglich. Du zahlst nur mehr dafür, und die Bank schaut genauer hin.

Rund um das Thema kursieren viele Versprechen. Die wenigsten halten einer genauen Prüfung stand.

„Ohne Eigenkapital heißt ohne Sicherheiten“ – dieser Satz stimmt so nicht. Die Bank lässt sich in jedem Fall eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen. Ein Immobiliendarlehen ganz ohne Sicherheit gibt es im Markt nicht.

Auch das Versprechen „Kredit ohne Anzahlung – für jeden möglich“ hält der Praxis nicht stand. Vollfinanzierungen gehen vor allem an Haushalte mit hohem, unbefristetem Einkommen und sehr guter Bonität. Bei schwacher Bonität folgt fast immer eine Absage.

Wer glaubt, „110 Prozent finanzieren heißt, ich brauche gar kein Geld“, übersieht die Kosten drumherum. Umzug, Küche, Renovierung und Rücklagen für Instandhaltung kommen obendrauf. Wer dafür nichts zurückgelegt hat, merkt das schon im ersten Jahr.

Genauso wenig gilt „Schufa-Eintrag egal, Hauptsache Immobilie“. Die Immobilie ist zwar die Sicherheit, über die Vergabe entscheidet aber deine Bonität. Negative Merkmale führen bei Vollfinanzierungen so gut wie immer zur Absage, egal um welche Immobilie es geht.

Der Vergleich „Die Miete zahle ich ja auch und die Rate schaffe ich locker“ greift zu kurz. Zur Rate kommen Grundsteuer, Instandhaltung, Versicherungen und Hausgeld. Als Orientierung gilt: maximal 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens⁴.

Bleibt der Einwand „Der Zinsunterschied ist doch nur ein halbes Prozent“. Bei 432.000 Euro Darlehen machen 0,8 Prozentpunkte rund 288 Euro im Monat aus, über zehn Jahre also etwa 34.500 Euro. Und das ist nur der Zinsaufschlag, nicht die komplette Mehrbelastung gegenüber einer klassischen Finanzierung.

Am Ende zahlst du das fehlende Eigenkapital trotzdem, nur eben in Raten und mit Zinsen obendrauf.

Ersparnisse, Anzahlung und Sicherheiten beschreiben drei unterschiedliche Aspekte: das eingebrachte Geld, den Zeitpunkt der Zahlung und die Absicherung der Bank.

Hier bringst du keine eigenen Mittel ein. Die Bank finanziert den Kaufpreis vollständig, in manchen Fällen inklusive der Kaufnebenkosten. Dein Erspartes bleibt unangetastet oder ist schlicht nicht vorhanden. Diese Variante ist gemeint, wenn von Vollfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung ohne Eigenkapital die Rede ist.

Der Begriff stammt aus dem Konsumkredit- und Leasinggeschäft: Bei Vertragsabschluss wird kein Betrag sofort fällig. In der Baufinanzierung gibt es eine Anzahlung im engeren Sinn ohnehin gar nicht. Der Kaufpreis wird nach notarieller Beurkundung in einer Summe über die Bank ausgezahlt. Wer nach „Kredit ohne Anzahlung“ sucht, meint fast immer eine Finanzierung ohne Eigenkapital.

Ein Kredit ohne Sicherheiten basiert allein auf Bonität und Einkommen, typisch für kleinere Ratenkredite. Bei Immobiliensummen funktioniert das nicht: Die Bank verlangt immer eine Grundschuld auf das Objekt. „Ohne Eigenkapital“ und „ohne Sicherheiten“ meinen also nicht dasselbe, im Gegenteil.

Praktisch bedeutet das: Fehlt Eigenkapital, wird die Absicherung der Bank durch eine zusätzliche Finanzierungslösung ergänzt, etwa ein Nachrangdarlehen, statt durch dein eigenes Geld.

Beide Modelle kommen ohne Eigenkapital aus, unterscheiden sich aber im Umfang. Die 100-Prozent-Finanzierung deckt den reinen Kaufpreis ab, die Kaufnebenkosten zahlst du selbst. Die 110-Prozent-Finanzierung schließt diese Nebenkosten ein: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision.

Der Grund für die Aufschläge ist der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Bis 60 Prozent gelten Bestkonditionen, zwischen 80 und 90 Prozent werden 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte fällig, oberhalb von 100 Prozent bis zu 1,5 Prozentpunkte³. Schon der Sprung von 79 auf 81 Prozent kann eine ganze Zinsstufe kosten.

Ein Beispiel mit echten Zahlen. Wir rechnen mit einem Objekt zu 400.000 Euro und rund 8 Prozent Nebenkosten, also 32.000 Euro. Angenommen sind 2 Prozent Anfangstilgung und ein Zinsniveau, wie es 2026 marktüblich ist.

Zwischen klassischer Finanzierung und Vollfinanzierung liegen hier 924 Euro im Monat, über zehn Jahre rund 110.880 Euro. Das ist der Preis dafür, ohne Eigenkapital zu starten.

Ein fairer Vergleich muss allerdings beides zeigen: Bei der klassischen Variante bringst du 80.000 Euro Eigenkapital und 32.000 Euro Nebenkosten selbst auf, zusammen 112.000 Euro. Dieses Geld hast du bei der 110-Prozent-Finanzierung noch, dafür zahlst du es über die höhere Rate und die Zinsen wieder zurück.

Wichtig sind auch die ersten Jahre. Bei der 110-Prozent-Variante liegt die Restschuld anfangs über dem Wert der Immobilie. Nach drei Jahren stehen noch rund 405.000 Euro offen, erst nach etwa vier Jahren sinkt die Restschuld unter den Kaufpreis. Fällt der Marktwert um 10 Prozent auf 360.000 Euro, dauert es rund sieben Jahre, bis der Kredit wieder gedeckt ist. Ein Verkauf in dieser Phase würde eine Lücke hinterlassen, die du aus eigener Tasche schließen müsstest.

Dazu kommt die Zinsstruktur am Anfang. Von den 2.484 Euro Monatsrate entfallen rund 1.764 Euro auf Zinsen und nur 720 Euro auf die Tilgung. Gut 70 Prozent deiner Rate bauen die Schuld also zunächst gar nicht ab.

In der Praxis fehlt selten das gesamte Eigenkapital. Viel häufiger ist ein Teil da, nur eben nicht die 20 bis 30 Prozent, die Banken erwarten. Wer bei 400.000 Euro Kaufpreis 50.000 Euro angespart hat, bräuchte für eine klassische Finanzierung rund 80.000 Euro plus Nebenkosten. Die Lücke liegt also bei etwa 30.000 bis 60.000 Euro. An dieser Lücke scheitern viele Käufe. Das Einkommen stimmt, die Immobilie auch.

Entscheidend ist: Diese Lücke wirkt überproportional. Wer knapp unter eine Beleihungsgrenze rutscht, zahlt für das gesamte Darlehen einen höheren Zins, nicht nur für den fehlenden Anteil. Es kann sich deshalb lohnen, diese Lücke zu schließen, statt die ganze Finanzierung in eine teurere Zinsklasse zu heben.

Ein Nachrangdarlehen setzt hier an. Es finanziert den fehlenden Eigenkapitalanteil und wird im Grundbuch nachrangig zur Hauptbank eingetragen. Für die Hauptbank sinkt dadurch der Beleihungsauslauf, das eingebrachte Kapital wirkt wirtschaftlich wie Eigenkapital. Und ein niedrigerer Zins auf die Hauptfinanzierung, die ja den weit größeren Teil ausmacht, wiegt einiges auf.

Consors Finanz bietet eine solche Lösung im Rahmen der Kooperation mit Interhyp an. Die Baufinanzierung läuft über die Hauptbank, das ergänzende Darlehen schließt die Lücke. Ob dieser Weg günstiger ist als eine reine Vollfinanzierung, hängt vom Einzelfall ab: von der Höhe der Lücke, dem Zinsniveau beider Darlehen und den Laufzeiten. Rechne beide Varianten durch, bevor du dich entscheidest.

Banken prüfen bei einer Vollfinanzierung strenger, weil ihr Risiko höher ist. Drei Faktoren stehen im Mittelpunkt.

Gutes, gesichertes Einkommen

Erwartet wird ein überdurchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen aus unbefristeter Anstellung außerhalb der Probezeit. Nach Abzug aller Lebenshaltungskosten muss die Rate dauerhaft tragbar sein, inklusive Puffer für Instandhaltung und Unvorhergesehenes. Bestehende Verbindlichkeiten wie Auto- oder Ratenkredite verkleinern deinen Spielraum sofort. Wenn mehrere Kredite parallel laufen, kann eine Umschuldung die monatliche Belastung senken und die Haushaltsrechnung entlasten.

Gute Bonität und saubere Schufa

Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist ein einwandfreier Schufa-Score Pflicht, keine Formsache. Negative Merkmale führen in aller Regel zur Absage. Wenn du hier Handlungsbedarf siehst, findest du konkrete Ansätze in unseren Ratgebern zum Schufa-Score verbessern und zur Bonität verbessern.

Werthaltige Immobilie in guter Lage

Die Immobilie ist die einzige Sicherheit der Bank, entsprechend genau wird sie bewertet. Lage, Bausubstanz, energetischer Zustand und Wiederverkäuflichkeit fließen dabei mit ein. Objekte mit Sanierungsstau oder in strukturschwachen Regionen werden für eine Vollfinanzierung häufig abgelehnt.

Die folgende Übersicht rechnet zurück: Wie viel Kaufpreis ist bei welchem Nettoeinkommen realistisch? Grundlage sind 35 Prozent Belastungsgrenze und 2 Prozent Anfangstilgung.

*Rechnerische Werte. Bei einem Haushaltsnetto unter 5.000 Euro vergeben Banken eine 110-Prozent-Finanzierung in der Praxis nur selten.

Die Tabelle zeigt den entscheidenden Zusammenhang: Ohne Eigenkapital sinkt der leistbare Kaufpreis deutlich, obwohl deine monatliche Belastung gleich bleibt. Bei 5.000 Euro netto sind es rund 282.000 statt 449.000 Euro. Das sind Orientierungswerte, maßgeblich ist immer deine individuelle Haushaltsrechnung.

→ Lesetipp: Mit einem Haushaltsbuch die eigene Belastungsgrenze ermitteln

Ob sich eine Finanzierung ohne Eigenkapital lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Konkret davon, ob die Vorteile in deiner Situation die Mehrkosten rechtfertigen.

Eigenkapital muss nicht unbedingt aus Bargeld auf dem Konto bestehen. Banken erkennen mehrere Alternativen an. Sie verkleinern die Lücke und senken damit deinen Zins.

• Muskelhypothek: Selbst erbrachte Bauleistungen wie Malerarbeiten, Bodenverlegung oder Gartengestaltung werden als Eigenleistung angerechnet. Banken akzeptieren dabei nur handwerklich realistische Umfänge und verlangen eine nachvollziehbare Kalkulation.

• Bausparguthaben: Angespartes Bausparkapital zählt vollständig als Eigenkapital. Auch ein zuteilungsreifer Bausparvertrag lässt sich einbinden.

• Wertpapiere und Depots: Aktien, Fonds und ETFs werden meist mit einem Sicherheitsabschlag angesetzt, weil ihr Wert schwankt.

• Lebens- und Rentenversicherungen: Rückkaufswerte kannst du einbringen. Ein vorzeitiger Rückkauf ist aber häufig mit Verlusten verbunden.

• Vorhandene Immobilien oder Grundstücke: Lastenfreier Grundbesitz erhöht die Sicherheitenbasis erheblich.

• Private Darlehen aus der Familie: Werden anerkannt, wenn sie schriftlich fixiert sind und die Rückzahlung deine Haushaltsrechnung nicht überlastet.

Wer sämtliche Reserven einsetzt, verbessert zwar den Zins, verliert aber finanziellen Handlungsspielraum. Drei bis sechs Monatsausgaben sollten auch nach dem Kauf verfügbar bleiben.

→ Lesetipp: Wie viel Notgroschen ist sinnvoll?

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank Kaufpreis und Kaufnebenkosten, rechnerisch brauchst du also kein Eigenkapital. In der Praxis fallen trotzdem Kosten an, die selten mitfinanziert werden: Umzug, Küche, Renovierung und eine Rücklage für die Instandhaltung. Ein finanzieller Puffer ist deshalb auch bei einer Vollfinanzierung sinnvoll.

Die 100-Prozent-Finanzierung deckt nur den Kaufpreis, die Nebenkosten von 5,5 bis 12,5 Prozent trägst du selbst. Die 110-Prozent-Finanzierung schließt sie ein. Weil das Risiko der Bank steigt, ist der Zinsaufschlag bei der 110-Prozent-Variante mit 0,8 bis 1,5 Prozentpunkten deutlich höher.

Die Immobilie bleibt dein Eigentum, die Bank lässt aber eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Solange du deine Raten zahlst, ändert das nichts an deiner Nutzung. Erst bei dauerhaftem Zahlungsausfall kann die Bank die Verwertung betreiben. Nach vollständiger Tilgung wird die Grundschuld auf Antrag gelöscht.

Bei 400.000 Euro Kaufpreis liegt die Rate mit 20 Prozent Eigenkapital bei rund 1.560 Euro, bei einer 110-Prozent-Finanzierung bei etwa 2.484 Euro. Die Differenz von 924 Euro monatlich summiert sich über zehn Jahre auf rund 110.880 Euro. Zusätzlich bleibt deine Restschuld dauerhaft höher.

Infrage kommen werthaltige Objekte in guter Lage mit stabiler Wertentwicklung und guter Wiederverkäuflichkeit. Neubauten und gepflegte Bestandsimmobilien in Ballungsräumen werden eher finanziert als sanierungsbedürftige Objekte in strukturschwachen Regionen. Den Wert ermittelt die Bank vor der Zusage individuell.

Bei befristeten Verträgen, schwankendem Einkommen, bestehenden Schulden oder eingeschränkter Bonität ist das Risiko hoch, sodass die Kreditzusage oft scheitert. Auch wer absehbar in wenigen Jahren verkaufen will, sollte vorsichtig sein: In dieser Phase liegt die Restschuld häufig noch über dem Marktwert.

Ersparnisse, Anzahlung und Sicherheiten sind nicht dasselbe. Wer sie verwechselt, kalkuliert falsch. „Ohne Anzahlung“ spielt bei Immobilien praktisch keine Rolle, und „ohne Sicherheiten“ gibt es bei Baufinanzierungen nicht. Die Grundschuld ist immer dabei.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, verlangt aber ein hohes, gesichertes Einkommen, saubere Bonität und eine werthaltige Immobilie. Der Zinsaufschlag von 0,5 bis 1,5 Prozentpunkten bedeutet bei einem Objekt für 400.000 Euro rund 110.000 Euro Mehrkosten in zehn Jahren. Wenn dir nur ein Teil des Eigenkapitals fehlt, fährst du oft besser damit, gezielt diese Lücke zu schließen, statt die gesamte Finanzierung in eine teurere Zinsklasse zu heben.

Die wichtigste Frage zum Schluss: Welche Rate trägt dein Haushalt dauerhaft, inklusive Nebenkosten, Instandhaltung und Rücklage?

Hinweis: Consors Finanz unterstützt dich dabei, die Eigenkapitallücke zu schließen: mit transparenten Konditionen und planbaren Raten. Voraussetzung für einen Kreditabschluss ist eine Prüfung deiner Kreditwürdigkeit. Ein Kredit ist eine finanzielle Verpflichtung. Bitte prüfe vor Abschluss, ob du die Raten dauerhaft zurückzahlen kannst.

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Alle Rechenbeispiele sind Modellrechnungen auf Basis marktüblicher Konditionen und stellen kein Angebot dar. Zinssätze variieren je nach Bank, Bonität und Objekt.